dispositif malraux

Rénovation immobilière et sauvegarde du patrimoine

En vertu de ce dispositif, codifié à l’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière, dans certains quartiers urbains, bénéficient d’un avantage fiscal qui prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble affecté à la location pendant neuf ans.

A. Bénéficiaires :

Il s’agit des personnes physiques qui procèdent à des opérations de restauration immobilière directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes).

Dans tous les cas, la réduction est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI et imposés à raison des revenus tirés de la location de l’immeuble restauré, dans la catégorie des revenus fonciers. Elle ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré, sauf lorsque le démembrement résulte du décès d’un des époux soumis à une imposition commune, le conjoint survivant pouvant demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de faveur.

En revanche, l’investissement peut être réalisé conjointement par des copropriétaires indivis, auquel cas chaque indivisaire bénéficie de la réduction calculée sur la fraction des dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision. 2

B. Opérations concernées :

1. Localisation de l’immeuble

Les immeubles restaurés doivent se situer soit :

  • Dans un site patrimonial remarquable. Les sites patrimoniaux remarquables (SPR) se sont substitués, à compter du 8 juillet 2016, aux secteurs sauvegardés, aux zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et aux aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap) (Loi 2016-925 du 7-7-2016 art. 112).
  • Dans un quartier ancien dégradé.
  • Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.

Pour les opérations de restauration d’immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ainsi que dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé, le dispositif « Malraux » peut s’appliquer pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2019 (Loi 2016-1918 du 29-12-2016 art. 40).

2. Restauration

L’opération de restauration d’immeubles doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti et avoir été déclarée d’utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé).

Les travaux devant aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti, sont par conséquent exclus les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle.

En revanche, il n’est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l’immeuble, lorsque certaines d’entre elles ne nécessitent aucune intervention.

Aucune condition tenant à l’initiative des travaux n’est prévue.

3. Affectation des immeubles

La restauration peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel :

  • Tout immeuble destiné, après travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine.
  • Les immeubles affectés à un usage professionnel avant et après les travaux et qui n’étaient pas à l’origine destinés à l’habitation.

A. Conditions d’application :

1. Engagement de location

Que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre usage, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant neuf ans.

Dans le cas où l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice du régime est subordonné :

  • à un engagement pris par la société de louer le logement pendant une durée de neuf années,
  • et à un engagement pris par l’associé de conserver les titres de la société jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

2. Conditions de location

  • Affectation des logements :

Lorsque les dépenses de restauration portent sur un local à usage d’habitation, le propriétaire doit en outre prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire. Cette condition devant être respectée non seulement au moment de la signature du bail, mais également de façon continue pendant toute la période couverte par l’engagement de location.

  • Qualité du locataire

L’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

De même, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

  • Délai de mise en location

La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux. C’est à partir de cette prise d’effet qu’est décompté le délai de 9 ans(4).

B. Modalités d’application :

1. Base de la réduction :

La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses définies ci -après, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement.

Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable à l’exclusion donc, s’il y a lieu, des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.

Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L 262-1 du CCH, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat(1).

(1) Article 199 tervicies, II du CGI
(2) CGI art. 31, I-1° -a
(3) CGI art. 31, I-1° -a bis
(4) CGI art. 31, I-1° -b
(5) CGI art. 31, I-1° – b bis
(6) CGI art. 31, I-1° -c
(7) CGI art. 31, I-1° -e

a) Dépenses éligibles

Trois types de dépenses ouvrent droit à la réduction d’impôt :

  • Certaines charges foncières de droit commun,
  • Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration,
  • Les dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique.
  • Charges de droit commun

Conformément à l’article 199 tervicies, II du CGI, ouvrent droit à la réduction d’impôt :

  • les dépenses de réparation et d’entretien(2),
  • les primes d’assurance(3),
  • les dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement(4),
  • les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux mais uniquement les dépenses destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement(5),

     

  • les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales(6),
  • les frais de gestion (frais de rémunération des gardes et concierges, frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers, frais de procédure)(7),
  • la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Les autres charges foncières engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation des revenus (notamment les intérêts d’emprunt, les frais de relogement et les indemnités d’éviction) n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt. Elles demeurent en revanche déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (pas de double avantage).

  • Frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration
  • Travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique

b) Date de réalisation

Les dépenses prises en compte sont celles supportées jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant(8) soit :

(8)Cette durée peut être prolongée lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis par l’effet de la force majeure ou de découvertes de vestiges archéologiques.

  • La date de délivrance du permis de construire,
  • L’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.

2. Montant de la réduction d’impôt

  • Taux

Le taux de la réduction d’impôt diffère selon la zone de protection concernée, il est égal :

  • dans les SPR :

– 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSMV approuvé,
– 22 % du montant des dépenses éligibles dans les autres cas (PVAP approuvé ou opération de restauration déclarée d’utilité publique).

  • dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé :

– 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans ces quartiers(6).

  • Plafond des dépenses et de l’avantage fiscal

Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite pluriannuelle de 400 000 € sur une période de 4 ans.

La limite de 400 000 € est globale. Le montant total des dépenses retenues, au titre d’une part, de la réalisation des dépenses et d’autre part, de la souscription de parts de SCPI, ne peut excéder globalement 400 000 € par contribuable.

Depuis le 1er janvier 2013 (pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2013) la réduction Malraux n’est plus soumise au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € pour 2019.

3. Modalités d’imputation

La réduction d’impôt s’applique au titre de l’impôt sur le revenu payé l’année suivant celle du paiement des dépenses.

Si la réduction est supérieure à l’impôt exigible, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

4. Règles de non-cumul

Le bénéfice de l’avantage «Malraux» ne se cumule pas avec les réductions d’impôt suivantes :

  • les réductions d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme ;
  • la réduction d’impôt au titre des investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale ;
  • les réductions d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer ;
  • la réduction d’impôt Pinel.

En outre, il n’est pas possible de bénéficier à la fois, pour les mêmes dépenses, de la réduction d’impôt et de la déduction des revenus fonciers(9).

(9) Si c’est plus avantageux pour lui, notamment en présence d’autres revenus fonciers importants, le contribuable a la possibilité de ne pas se placer sous le régime Malraux et de rester sous celui du droit commun de déduction des charges des revenus fonciers.

5. Remise en cause de la réduction

La réduction d’impôt obtenue est reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient :

  • une rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts de la société possédant le bien loué ;
  • le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts (sauf lorsqu’il résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune et sous condition de reprise des engagements courants à la date du décès par le conjoint survivant).

La reprise d’impôt est effectuée au titre de l’année au cours de laquelle le manquement est constaté.

Le montant des dépenses ouvrant droit à réduction Malraux est porté sur la déclaration n° 2042 C. Le plafonnement éventuel ainsi que le calcul de la réduction sont effectués par l’administration.

A. Logement acquis directement par le contribuable :

Lorsque le logement est acquis directement par le contribuable, celui-ci doit joindre à sa déclaration des revenus (déclaration sous format papier, à conserver si la déclaration a été faite par internet), les documents suivants :

  • Une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration comportant les indications suivantes :

Son identité et son adresse ;

  • L’adresse du logement concerné et la mention qu’il est situé, selon le cas, dans un secteur patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé ;

La date, selon le cas, d’approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration ;

La date de délivrance du permis de construire ou d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable ;

L’affectation à usage d’habitation ou à usage autre que l’habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux ;

Le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement ;

L’engagement de louer le logement non meublé dans les douze mois de l’achèvement des travaux à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée de neuf ans au moins, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, qu’un ascendant ou descendant ;

Lorsque les travaux sont achevés, la date de leur achèvement ;

Lorsque le logement est mis en location, la date de prise d’effet du bail.

  • Une copie des documents suivants :

Le cas échéant, la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration, sauf si ce document a déjà été produit au titre d’une année antérieure ;

L’autorisation d’urbanisme, accompagnée de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, sauf si ce document a déjà été produit au titre d’une année antérieure ;

Les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou, dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover, le contrat ;

Lorsque les travaux sont achevés, la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente des locaux ;

Une copie du bail est à joindre à la déclaration de revenus au titre de l’année au cours de laquelle le premier contrat de location est conclu. En cas de changement de locataire au cours de la période de 9 ans, ce document doit être joint à la déclaration de revenus déposée au titre de la première année couverte par le nouveau bail. Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, le bail devra être joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.

B. Logement acquis par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés :

Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, des obligations déclaratives incombent à la société et aux associés.

1. Obligations incombant à la société :

La société est tenue des mêmes obligations déclaratives que celles mentionnées au paragraphe A ci-dessus.

En outre, la société doit fournir (avant le deuxième jour ouvré à compter du 1er mai) chaque année, à chacun de ses associés une attestation en double exemplaire justifiant pour l’année précédente de l’existence à son actif de logement(s) éligible(s) à la réduction d’impôt.

Elle doit joindre à sa déclaration de résultat un exemplaire de l’attestation fournie aux associés.

Cette attestation doit comporter les éléments suivants :

  • L’identité et l’adresse de l’associé ;
  • Le nombre et le numéro des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre, et, le cas échéant, le nombre et le numéro des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;
  • La part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ;
  • L’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ;
  • le montant et les modalités de calcul de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ;
  • La quote-part du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun.

En cas de non-respect par la société ou l’associé de leurs engagements, la quote-part de la réduction d’impôt que l’associé doit ajouter à l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle la rupture de l’engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue.

Enfin, les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt doivent être inscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial.

Cette inscription doit intervenir dans les 30 jours de la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises, ou de l’année de l’achèvement des travaux si elle est postérieure.

Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ces comptes doivent être conservées jusqu’à la fin de la 3ème année suivant celle de l’expiration de l’engagement de conservation des titres que doivent prendre les associés.

2. Obligations incombant aux associés :

Les associés personne physique sont tenus aux mêmes obligations déclaratives que celles mentionnées au paragraphe A ci-dessus.

Doivent être joints à la déclaration de revenus de la 1ère année du bénéfice de la réduction :

  • Un engagement de conserver les parts jusqu’au terme de l’engagement de location,
  • Une copie de l’engagement de location souscrit par la société,
  • Une copie du document fourni par la société.

Les années suivantes, et pendant toute la durée d’application de la réduction d’impôt, les associés doivent joindre à leur déclaration de revenus un exemplaire de l’attestation annuelle fournie par la société.

En conclusion, nous attirons votre attention sur le fait que la réduction d’impôt sera remise en cause au titre de l’année au cours de laquelle les obligations liées à l’engagement de location ne seront pas respectées et également au titre de l’année du démembrement ou de la cession du logement (si cette opération est réalisée au cours de la période d’engagement de location).

nos opérations malraux

Nantes (44)

Les Rotondes Saint-Gabriel

La Rochelle (17)

Cour du Temple